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钛度图闻·一百三十期 策划制作｜钛媒体视觉中心，编辑｜刘亚宁，作图｜初彦墨 12月14日，北京和上海相继发布“调整普通住房认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限”等新政，这是继“认房不认贷”后京沪楼市又一利好政策。 本次政策力度较大，据了解，北京把首套房的首付比例下调到了30%，二套房的首付比例也根据城六区和非城六区分别下调至50%和40%。上海楼市也同样推出了重磅政策，在普宅认定标准方面剔除了价格标准等，这些政策在降低购房入市门槛、减轻房贷负担、减少税费成本等方面发挥了作用，有助于刚需和改善型购房者需求释放，也有利于二手房市场成交流动性改善。 此次北京、上海楼市新政主要集中在“两降一调”，即降低首付比例、降低房贷利率以及调整普宅认定标准，值得注意的是，北京还同步延长了贷款年限，这些都释放出了积极信号。 在新政出台之前，北京楼市区分首套房和二套房、普通住宅和非普通住宅的首付比例，此次新政取消普宅和非宅的标准划分，将首套房的首付比例一律下降至30%；二套房的首付则按照城六区和非城六区标准划分，分别为50%和40%；同时，贷款年限也由此前的25年延长至30年。此外，北京还降低了房贷利率，减轻购房者利息负担。在首套房方面，贷款利率最低为4.2%；在二套房方面，贷款利率最低为4.75%。 除了调整首付比例、贷款利率，北京还调整了普通住宅标准，北京普通住房标准不再设置总价要求，仅保留单价要求，而且建筑面积标准由不超过140平方米上升到不超过144平方米。据相关机构测算，普宅认定标准调整后，北京市普通住宅的占比由此前的14%上升到70%。 12月14日当天，上海也发布了相应的楼市新政策。从政策调整情况来看，上海在普宅标准的认定方面比北京力度更大，新政后直接取消了价格标准，仅以房屋类型和建筑面积来衡量是否为普通住宅，这是上海时隔9年以来再次调整普通住宅标准，此次调整后能让更多的二手住房交易享受更优惠的税收力度。 此外，上海首套房的首付比例也由35%下调至30%；在二套房的首付比例上，由此前根据普宅和非普宅标准划分改为6个行政区差异化标准，对自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个外围行政区实行更优惠的利率政策。 其次，房贷利率的下降也使得月供支出和还款总额减少。假设以600万总价的二套房购置为例，其贷款本金为300万元，北京城六区内的住房按照25年期等额本息的还款方式，月供额将少付1000元左右，总还款将减少23.6万元左右；上海市区内的住房按30年期等额本息的还款方式，月供额将减少2000元左右，总还款将减少49.2万元左右。首付比例和房贷利率的降低，有助于刚需和改善型购房者需求的释放。 而普宅标准的放宽，有助于提振二手房市场。以在上海购置一套600万元总价房子（原买入价是200万元）为例，该房新政后从非普宅变成普宅，如果该房不满5年，无论业主名下有几套房，新政后税费可减少5万元；如果该房年满5年，税费可减少20.2-25.8万元。 新政落地带动楼市升温，京沪新房成交量涨势强劲 京沪两地楼市政策出台后，对房地产市场的影响立竿见影，北京、上海两地的新房成交量出现积极变化。数据显示，新政后的首个周末（即12月16日-17日），北京新房成交量分别为556套和497套，高于此前一周北京新房日均成交套数（469套）。12月18日，北京新房成交量达到663套，达到月内新房成交量的次高峰。 与此同时，上海新建商品房市场同样火热。在新政宣布后的第二天，上海新房市场成交量就环比上涨26.2%达到736套；在新政后的首个周末，上海新房成交量继续上涨，12月16日新房达到779套，12月17日成交量有所回落为574套，但仍高于近一周上海新房市场的日均成交量（540套）。12月19日，上海新房成交量达到月内新房成交量的次高峰，为910套。不仅新房成交量呈现上升趋势，二手房成交量也在攀升。上海二手房12月17日单日成交639套，创12月份以来单日成交新高。但北京二手房市场成交相对平淡，热度不及新房。 京沪两地新政的出台落实，一定程度上刺激了购房需求的释放，提振了二手房市场，促进新房市场止跌，对两地楼市有明显的巩固促进作用。此次政策的利好将进一步推动两地房地产市场平稳发展。 数据来源：诸葛数据研究中心、克而瑞研究中心、中指研究院等公开资料整理。